Сегодня существует определенная правовая неопределенность в отношении прав и порядка автоматического возобновления договора аренды земельного участка.

Однако, 15.07.2020 вступают в силу некоторые положения Закона N 340-IX (так называемый «Антирейдерский» закон), в том числе по аренде земли.

Так, по новым правилам четко разделены два правовых механизмы:

1. пролонгация (автоматическое обновление) договоров аренды земли;

2. преимущественное право на заключение нового договора аренды земли арендатором, надлежащим образом исполнявший условия такого договора.

Для автоматической пролонгации договора аренды необходимо соблюсти следующие условия:

• наличие в договоре условия о его восстановлении после окончания срока, на который он заключен;
• не представление стороной договора, не менее чем за месяц до даты окончания действия договора, заявления в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество об исключении из реестра сведений о возобновлении договора.

Новые правила в части пролонгации, касаются также договоров об установлении земельного сервитута, договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки.

Преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка арендатор, при следующих условиях:

• арендатор надлежащим образом выполнял и не нарушал условия договора аренды;
• арендатор в срок установленный договором, но не позднее чем за один месяц до окончания срока действия договора, сообщил арендодателя о намерении воспользоваться преимущественным правом;
• в письма-уведомления арендатор добавил проект договора, который может содержать другие условия.

Заметим, что арендодатель обязан в месячный срок рассмотреть и проверить проект договора на соответствие требованиям закона, и согласовывает существенные условия договора.

В случае аренды земель государственной и коммунальной собственности, заключение договора происходит по решению соответствующего органа.

Более того, в случае согласия арендодателя в заключении нового договора, арендодатель направляет письмо арендатору о такой несогласие, а в случае с органом государственной власти и местного самоуправления арендатору направляется решение соответствующего органа.

Подчеркиваем, что в случае заключения или изменения договоров аренды после вступления в силу Закона Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» (в части аренды — после 15.07.2020), условия договора должны соответствовать требованиям настоящего Закона.

Также, указанным Законом предусмотрено, что собственник земельного участка может установить условие нотариального удостоверения договора (внесение изменений в договор) об установлении земельного сервитута, договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд (емфимевзис) или застройки (суперфиций), договора аренды, а также отменить такое требование. Установка (отмены) требования является односторонней сделкой, подлежащей нотариальному удостоверению.